Как досрочно расторгнуть договор аренды квартиры?

Условия

Порядок расторжения соглашения найма жилого помещения регламентируется статьёй 83 Жилищного и статьёй 687 Гражданского кодексов Российской Федерации. В указанной выше статье ЖК РФ приводится перечень оснований для расторжения договора найма:

  • Добровольное соответствующее решение обеих сторон договорённости;
  • Ходатайство наймодателя, подтверждённое письменным согласием нанимателя и проживающих вместе с ним лиц;
  • Переезд арендатора жилого помещения в другую квартиру и оформление нового договора найма жилого помещения.
  • Собственник недвижимого имущества вправе расторгнуть договор найма в одностороннем порядке посредством судебных разбирательств на основании следующих причин:
    • Наниматель не предоставляет ежемесячные выплаты за аренду жилого помещения и не платит за коммунальные услуги более 6 месяцев;
    • Арендатор или иные граждане, за деяния которых наниматель несёт прямую ответственность, нанесли рассматриваемой недвижимости существенный урон;
    • Жалобы соседей на поведение временного жильца, систематическое нарушение данным гражданином их юридических прав;
    • Жильё использовалось арендатором не по назначению, предусмотренному договором найма жилого помещения.

В соответствии с регламентом статьи 687 ГК РФ, расторжение договора найма по ходатайству любой из сторон соглашения допускается, если жилое помещение утратило пригодность для проживания в нём или пребывает в аварийном состоянии. Действие договорённости упраздняется автоматически, если жильё разрушено по независящим от сторон обстоятельствам или одиноко проживавший наниматель умер.

Необходимо помнить, что существует перечень лиц, которых по закону (в соответствии с регламентом статьи 103 ЖК РФ) нельзя оставить без жилья. В рассматриваемый список входят:

  • Члены семьи военных, полицейских и пожарников, погибших при исполнении должностных обязанностей;
  • Пенсионеры по возрасту;
  • Ветераны Великой Отечественной Войны;
  • Люди с инвалидностью 1 и 2 группы по причине получения производственной травмы и инвалиды детства;
  • Граждане, получившие право на проживание в специализированном жилье после смерти единственного кормильца.

В случае выселения граждан указанных категорий из жилого помещения, им в обязательном порядке предоставляется другое жильё. Если собственник недвижимого имущества не может себе этого позволить, расторгнуть арендную договорённость с представленными в списке лицами на законных основаниях невозможно.

Расторжение рассматриваемого соглашения допускается только на основании причин, указанных в представленных выше статьях ГК и ЖК России. Упразднение юридической силы данного документа по иным причинам или исключительно по желанию наймодателя является незаконным.

Причины

Соглашение об аренде жилья считается расторгнутым, если истек срок его действия. При этом закон допускает, что договор может быть прекращен досрочно по инициативе одной из сторон.

Так, если срок действия арендной сделки не истек, она может быть расторгнута по следующим основаниям:

  • Обоюдное соглашение участников о расторжении.
  • По желанию одной из сторон в судебном порядке по причинам, предусмотренным законодателем (ст. 619-620 ГК РФ).
  • По желанию одной из сторон по причинам, прописанным в тексте соглашения.

Самым простым случаем является расторжение по согласию сторон, когда ни один из участников не предъявляет претензии другому и дело не требует привлечения третьих лиц. Сложнее обстоят дела, когда прекращения соглашения требует одна сторона, в то время, как другая не согласна с подобным требованием. В этом случае необходимо действовать по определенному алгоритму, который позволит существенно сэкономить время.

Одностороннее расторжение договора аренды регулируется следующими статьями ГК РФ:

  1. Как досрочно расторгнуть договор аренды квартиры?Ст. 619 – если расторжения желает арендодатель.
  2. Ст. 620 – если на то воля арендатора.

При этом обе статьи дополнительно ссылаются на п. 2 ст. 450 ГК, содержащий общие принципы одностороннего расторжения для любого вида договора.

Как и везде, аренда, срок действия которой указан в договоре, может быть односторонне расторгнута:

  • Если есть соответствующее судебное решение (без него стороны вынуждены будут договариваться мирно и расторгать договор по взаимному согласию).
  • Только в случае, когда существенно нарушены условия договора, и в результате одна из сторон не может получить ту выгоду, на которую вправе была рассчитывать, заключая сделку.

Порядок расторжения договора найма жилого помещения

Если стороны не имеют претензий друг к другу, они могут досрочно прекратить арендные отношения, не привлекая третьих лиц. Для этого им нужно составить соглашение о расторжении договора, в котором нужно указать:

  • Личные сведения участников сделки.
  • Основания для прекращения арендного договора.
  • Дату расторжения соглашения.
  • Факт отсутствия претензий со стороны каждого контрагента.

Арендный договор будет считаться расторгнутым с даты, указанной в соглашении о расторжении.

Важно учитывать, что документ должен быть оформлен так же, как и договор аренды. Так, если первичное соглашение было заверено у нотариуса или зарегистрировано в Росреестре, документ о его расторжении должен быть оформлен в том же порядке.

Таким образом, досрочное прекращение арендного договора возможно как по инициативе собственника жилья, так и по желанию квартиросъемщика. Главным условием для этого является соблюдение законодательных норм и требований заключенного соглашения.

Расторжение договора найма жилого помещения в одностороннем порядке возможно только посредством подачи искового заявления в суд. Инициатором подобной процедуры в большинстве случаев является наймодатель, решивший упразднить действие соглашения на основании причин, указанных в статье 83 Жилищного кодекса Российской Федерации.

https://www.youtube.com/watch?v=0WqiqN1kwag

Для досрочного расторжения договора найма в суде, заинтересованному лицу необходимо обратиться в Городской (Региональный) орган судебного производства. Для достижения наилучшего результата при совершении рассматриваемой процедуры, собственнику жилого помещения надлежит придерживаться ниже представленного алгоритма действий:

  • Собрать пакет необходимой документации;
  • Проконсультироваться с юристами, специализирующимися на жилищных вопросах;
  • Уплатить государственную пошлину (300 рублей, в случае, если иск — неимущественного характера);
  • Передать документацию в судебный орган;
  • Принять участие в судебных заседаниях;
  • Дождаться решения суда.

Если в иске о расторжении договора найма жилого помещения задействованы вопросы имущественного характера, тариф государственной пошлины напрямую зависит от исковой цены. Сумма, требуемая к выплате, исчисляется следующим способом:

  • При цене иска до 20 000 руб. — 4 процента ценового значения, но не менее 400 рублей;
  • От 20 001 до 100 000 руб. — 800  плюс 3 процента суммы, превышающей 20 000 рублей;
  • От 100 001 до 200 000 руб. — 3 200 плюс 2 процента суммы, превышающей 100 000 рублей;
  • От 200 001 до 1 000 000 руб. — 5 200 плюс 1 процент суммы, превышающей 200 000 рублей;
  • Свыше 1 000 000 руб. — 13 200 плюс 0,5 процента суммы, превышающей 1 000 000 но не более 60 000 рублей.

Для непосредственного обращения в суд с целью расторгнуть соглашение по инициативе арендодателя необходимы акты из следующего списка:

  • Документ, удостоверяющий личность истца;
  • Исковое заявление;
  • Банковский реквизит, удостоверяющий факт уплаты государственной пошлины;
  • Договор найма жилого помещения, подлежащий расторжению;
  • Свидетельство о праве собственности на рассматриваемое недвижимое имущество;
  • Выписка о составе семьи из домовой книги;
  • Документы, подтверждающие основания для ходатайства об упразднении юридической силы рассматриваемого соглашения найма жилого помещения (например, квитанции, фиксирующие факт неуплаты по коммунальным услугам).

Документы из представленного выше перечня предоставляются в виде двух ксерокопий, приложенным к оригинальным актам. Дела подобного типа рассматриваются в суде в течение 1-2 календарных месяцев. Решение суда вступает в силу в день оглашения.

Исковое заявление

Как досрочно расторгнуть договор аренды квартиры?

Для того чтобы обратиться в суд с каким-либо ходатайством, заинтересованному лицу необходимо подготовить соответствующее исковое заявление. Иск о расторжении договора найма жилого помещения по инициативе наймодателя содержит следующие информативные пункты:

  • Наименование и адрес органа судопроизводства;
  • Идентификационные реквизиты истца, ответчика и третьего лица (если таковое участвует в судебных разбирательствах);
  • Указание ценового значения иска и суммы, уплаченной в рамках государственной пошлины;
  • Наименование — «Исковое заявление о расторжении договора найма жилого помещения»;
  • Текст иска с подробным указанием причин упразднения юридической силы фигурирующего в иске соглашения;
  • Просьба расторгнуть действительную договорённость и обязать ответчика выселиться из жилого помещения и вернуть ключи от данной недвижимости;
  • Перечень предоставляемых, в дополнение к исковому заявлению, документов;
  • Дата оформления заявления и личная подпись истца.
Предлагаем ознакомиться:  Как узнать собственника квартиры

Бланк иска заполняется предельно грамотно и аккуратно, при помощи авторучки синего или чёрного цвета или печатных средств. Настоящий документ не должен содержать заведомо ложных или недостоверных сведений, в противном случае рассмотрению в судебном порядке он не подлежит.

Уведомление

Согласно статье 687 Гражданского кодекса Российской федерации, собственник обязан уведомить арендатора недвижимости о своём решении о расторжении договора найма жилья и желании выселить арендатора за 3 месяца. В соглашении этот срок может быть укорочен или продлён. Для осуществления рассматриваемой процедуры можно связаться с нанимателем по телефону или интернету, но рекомендуется направить уведомление о расторжении договора найма, оформленное в письменном виде. Настоящий документ носит характер претензии и обладает следующей структурой:

  • ФИО наймодателя полностью и его контактные реквизиты;
  • Аналогичные данные нанимателя;
  • Наименование — «Требование (претензия) наймодателя о расторжении договора найма жилого помещения»;
  • Текст претензии с указанием причин принятия соответствующего решения;
  • Подпись заявителя.

Рассматриваемый документ может быть отправлен как по месту фактического пребывания адресата, так и по электронной почте. Оформляется произвольным образом.

В большинстве случаев для расторжения договорённости по взаимному согласию арендатора и арендодателя достаточно уведомления. Однако, в целях пресечения дальнейших судебных разбирательств, рекомендуется оформить письменное соглашение о расторжении договора найма жилого помещения. Рассматриваемый акт составить из представленных ниже пунктов:

  • Наименование — «Типовое соглашение о расторжении договора»;
  • Указание даты и места оформления данного документа (прописью);
  • Текст соглашения, в котором стороны излагают причины решения аннулировать арендный договор по обоюдному согласию;
  • Банковские и личные реквизиты сторон;
  • Подписи арендатора и арендодателя.

При аренде подобной недвижимости необходимо в соглашении обозначить конкретные сроки предоставления жилой площади в пользование. Также пропишите возможность досрочного прекращения, если какие-то правила и обязанности не будут соблюдаться собственниками.

Этот нюанс позволит урегулировать различные обстоятельства в отношении аренды по нежилому помещению. Кроме того, закрепите отсутствие некоторых претензий или же отметьте стоимость аренды помесячно. Расторгнуть такой контракт можно в следующих случаях:

  • Пропишите число, месяц и время заключения соглашения о расторжении;
  • Сроки возврата жилой недвижимости по соответствующему акту приема-передачи;
  • Фиксации претензий как с одной, так и с другой стороны.

Подобное соглашение расторгнуть достаточно трудно. Процесс происходит согласно статье 83 ЖК РФ. Они бывают разных видов. Зависит от того, кто является инициатором:

  • Наниматель;
  • Наймодатель;
  • По другим основаниям, которые не зависят от участников текущей сделки.

Как досрочно расторгнуть договор аренды квартиры?

Когда речь идет о нанимателе, то аренду прекратить можно в любое время. Для этого напишите соответствующее заявление в письменной форме. После этого вы должны покинуть недвижимость. Наниматель может жить с родственниками или друзьями. Они должны дать письменное согласие о досрочном прекращении соглашения.

Соглашение социального найма может перестать действовать в любое время, в зависимости от договоренностей обоих сторон:

  • Наниматель жилой недвижимости в любое время суток может расторгнуть соглашение по социальному найму;
  • Он может совместно со своими членами семьи освободить квартиру и прописаться в другом месте. Он прекращает действовать с момента выселения, если не предусмотрена другая статья в Федеральном законе;
  • При необходимости, за решением проблемы можно обратиться в суд.

В подобном случае прекратить его юридическую силу возможно только в том случае, если это не прописано в требованиях. Если такого условия нет, тогда можно обратиться в суд в следующих ситуациях:

  • При серьезном нарушении соглашения одной стороны;
  • В других предусматривающих случаях, которые относятся к текущему Кодексу.

Статья 451 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует о возможных обстоятельствах. Он может быть также расторгнут, если условия его были изменены после заключения.

Он бывает трех видов:

  • По соглашению двух сторон;
  • В одностороннем порядке;
  • В результате возникших обстоятельств, которые не зависят от воли сторон.

Прекращением можно назвать остановкой жилищных правонарушений по причине некоторых действий. Должны быть веские основания для этого.

Для начала нужно прекратить ряд действий. Не стоит занимать конкретную площадь. Если он этого не делает, выселение будет осуществлено в судебном порядке.

Основания различаются по:

  • Типу прекращения;
  • Вида жилой площади

Некоторые граждане допускают оплошность, когда сдают в наем жилплощадь без составления каких-либо письменных соглашений. Нередко в качестве квартиросъемщиков выступают друзья, коллеги по работе, родственники.

В подобных ситуациях, все организационные и финансовые вопросы разрешается с учетом более тесных доверительных отношений, посредством устных договоренностей.

Когда квартиросъемщик вступает в конфликт с хозяином помещения и категорически отказывается выезжать или осуществлять очередную оплату, можно обратиться в Полицию.

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора

В соответствии со ст. 620 ГК РФ, квартиросъемщик может потребовать досрочно прекратить соглашение, если хозяин:

  • Не дает возможности в полной мере использовать переданное ему имущество.
  • Предоставил в пользование имущество, у которого обнаружились недостатки, которые были не замечены арендатором во время первичного осмотра и о которых он не был предупрежден владельцем жилья.
  • Не делает квартиру пригодной для жилья, проводя необходимый ремонт в установленные договором либо законом сроки.
  • Представил имущество, которое пришло в состояние, непригодное для использования не по вине арендатора.

Во всех этих случаях требование о досрочном прекращении соглашения со стороны квартиросъемщика является правомерным. Если собственник не согласен с этим, дело решается в судебном порядке.

Возможность прекращения соглашения раньше оговоренного срока законодатель предусматривает большей частью для квартиросъемщика. Но при этом не исключается возможность хозяина также досрочно прерывать действие сделки, по основаниям, предусмотренным законом. Так, в ст. 619 ГК РФ указано, что собственник жилья вправе прекратить действие арендного соглашения, если жилец:

  • Систематически нарушает оговоренные в тексте договора правила пользования имуществом.
  • Наносить имуществу существенный вред.
  • Пропускает дату оплаты за проживание больше 2 раз подряд.
  • Не осуществляет ремонтные работы в сроки, установленные документом.

Важно учитывать, что инициировать процедуру расторжения арендодатель может только после уведомления жильца.

  • «Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК РФ)».

Как расторгнуть договор без судебного вмешательства?

В соответствии с пунктом 1 статьи 687 ГК РФ, наниматель (квартиросъемщик) обладает правом расторжения договора о найме в любое время, однако, при условии заблаговременного уведомления о принятом решении в адрес собственника квартиры минимум за 3 месяца.

Как правило, в рамках условий договора, срок для уведомления о подобном намерении сокращается до 1 месяца.

Порядок и основания для расторжения договора найма через судебную инстанцию излагаются в статье 620 Гражданского кодекса, а именно:

  • Если собственник объекта недвижимости не разрешает жильцу использовать арендованное имущество в полноценном порядке или же препятствует этому. Как пример: задаток уже был внесен, однако, наниматель не въезжает в квартиру по причине незавершенных ремонтных работ, или же в виду того, что прежние наниматели не покинули квартиру и т. п. Кроме того, в качестве примера, можно привести регулярные незапланированные визиты со стороны владельца для проведения проверок, смены замочных механизмов или иных подобных несогласованных и самовольно инициированных и проводимых мероприятий;
  • Наличие у имущества в квартире существенных недостатков, препятствующих его эксплуатации, которые были, к тому же, умышленно скрыты наймодателем при заключении соглашения;
  • Владельцем квартиры не осуществляются меры по своевременному капитальному ремонту, вопреки возложенным на него обязанностям, оговоренным в условиях соглашения. Отметим, что, как правило, работы косметического характера возлагаются на нанимателя, в то время как ремонтные мероприятия глобального значения – «головная боль» владельца жилплощади;
  • Если имущество в квартире объективно и не по вине нанимателя является непригодным для эксплуатации. В качестве примера, можно привести обстоятельства из категории «форс-мажор»: пожар, военные действия, землетрясения и тому подобные, не зависящие от воли человека, происшествия.

И в данном случае закон, как никогда, становится на сторону защиты прав более ущемленного обстоятельствами в правах гражданина.

Это подразумевает, что на собственника жилья накладываются некоторые ограничения, не позволяющие ему внезапно оставить людей (нанимателей), образно говоря, без «крова».

Предлагаем ознакомиться:  Уголовная ответственность за кражу, с какой суммы

Данное обстоятельство положительным образом сказывается на интересах квартиросъемщика, поскольку его жизненные обстоятельства не становятся столь сильно зависимыми от внезапных решений владельца жилплощади. Однако заметим, что для хозяина объекта, данные правовые нормы не так уж и благоприятны.

Для него рекомендуется тщательный подбор потенциальных нанимателей, поскольку, сводя обсуждение к примитивным категориям, заселить людей всегда проще, нежели выселить.

Стоит обратить также особое внимание на указание срока действия договора, поскольку при игнорировании данного важного момента, договор может приобрести бессрочный статус.

Порядок и основания расторжения договора без судебного вмешательства.

Когда собственнику жилого помещения внезапно понадобилось освобождение квартиры, а с судом связываться нет особого желания, есть два варианта развития событий:

  • Согласовать с нанимателем данный вопрос и решить его полюбовно;
  • При нежелании жильца съезжать, направить в его адрес письменное уведомление о принятом решении минимум за 1 месяц (или же иной, регламентированный условиями соглашения, срок).

Иного альтернативного варианта освобождения жилплощади от нанимателя не предусмотрено, а поэтому в интересах наймодателя — заключать договоры краткосрочного характера.

Как расторгнуть договор через суд?

Владелец жилья имеет право на помощь со стороны судебной ветви власти, когда он на легальных основаниях потребовал освобождения квартиры, однако, получил в ответ отказ, или же отсутствие ответа как такового.

Однако заметим, что прибегать к судебному вмешательству следует лишь после проведенных попыток согласования с нанимателем в гражданском порядке. Наиболее приемлемо – уведомлять посредством заказного письма с уведомлением.

При условии, что на данное уведомление пришел отказ в письменной форме или же в течение месяца не последовало какого-либо ответа, можно обращаться в суд за поиском «справедливости».

Перечень оснований для преждевременного расторжения договора прописаны в статье 687 Гражданского кодекса Российской Федерации:

  • есть просроченные платежи на протяжении 6 и более месяцев. Если договор краткосрочный, то хватает и двух месяцев;
  • есть подтвержденные факты относительно порчи имущества в занимаемой жилплощади. Но отметим, что судом может быть проявлена некоторая снисходительность, выражаемая в невыселении жильцов из помещения, сопровождаемая с назначением временных рамок для устранения причиненного ущерба (максимально – 12 месяцев). Если же за данный срок жильцы не устранят неполадки, то при последующем обращении наймодателя суд принимает вердикт о досрочном расторжении договорных отношений нанимателя и наймодателя;
  • нанимателем нарушаются права его соседей посредством организаций шумных посиделок и гуляний, иных нарушений общественного порядка или же он эксплуатирует жилплощадь вне основного назначения посредством оборудования складов, тренажерных залов, а также иных объектов коммерческого и иного характера;
  • наниматель допускает грубые нарушения условий договора: пересдает квартиру или часть данной квартиры, поселяет в квартиру множество иных граждан из числа друзей и родственников, или же обзаводится домашними животными, запрет на которых четко прописан в условиях договора.

Существует также дополнительный альтернативный вариант для решения вопроса через судебное вмешательство, который стоит выделить особым образом.

Договоры, в которых не указываются сроки их действия, принято считать бессрочными, а потому, при отсутствии нарушений условий подобного соглашения, формально собственник не может освободить от жильцов свою недвижимость.

Как досрочно расторгнуть документ о найме жилого помещения?

Непосредственная договорённость о найме не подлежит государственной регистрации. Однако регистрируется обременение жилого помещения в отношении временных жильцов. Обременением в случае договора найма пригодной для проживания недвижимости является наложение запрета на выселение арендатора на незаконных основаниях.

При расторжении договора найма жилого помещения, необходимо направить соответствующее уведомление в регистрационный орган, и обременение, наложенное на жилплощадь, будет упразднено.

Для проведения данной операции в Росреестре понадобятся документы из следующего списка:

  • Заявление (бланк выдаётся уполномоченным сотрудником Росреестра);
  • Документация, подтверждающая факт расторжения договорённости;
  • Квитанция об уплате государственной пошлины;
  • Паспорт гражданина.

При получении актов, регистратор выдаёт соответствующую расписку. Обременение с квартиры или дома снимается в течение 7 рабочих дней.

Одним из самых популярных видов арендных и схожих с ними отношений является наём жилья. По сути, он отличается от аренды лишь тем, что нанимателем может быть исключительно физическое лицо: организации получают доступ к жилью (например, для проживания своих сотрудников) исключительно в порядке аренды. Рассмотрим порядок, в котором будут расторгаться договора аренды и найма применительно к жилью.

В отличие от аренды, для найма жилья не предусмотрено правило о том, что наймодатель непременно должен письменно уведомить нанимателя о том, что условия договора нарушаются и требуется исправить нарушения. Такая ситуация не обязательна, но возможна – особенно в случаях, когда это требование стороны зафиксировали в тексте договора.

Однако ст. 687 ГК указывает, что если наниматель желает прекратить отношения, он вправе это сделать – но лишь при условии, что в срок не позднее 3 месяцев до даты предстоящего расторжения предупредит об этом наймодателя. Предупреждение должно быть сделано в письменном виде.

В этом коренное отличие договора найма от аренды. Для аренды недвижимости тоже есть возможность отказаться от дальнейших отношений по сделке в одностороннем порядке, но лишь в случае если договор был заключён на неопределённый срок. Наём же позволяет нанимателю прекратить правоотношения когда угодно, предварительно уведомив наймодателя.

Когда расторгнуть отношения желает наниматель, законодательство вообще ничего не говорит о том, что на уведомление должен быть получен ответ. По сути, ч. 1 ст. 687 ГК РФ нужна лишь для того, чтобы у наймодателя было время подстраховаться и подыскать другое лицо, желающее воспользоваться жильём.

Однако возможна ситуация, когда стороны условились, что владелец жилья сначала предупреждает жильца о допущенном нарушении и даёт время на то, чтобы исправиться. В этом случае в самом договоре должно быть указано, в какой срок наниматель должен дать ответ либо принять необходимые меры. Если же в договоре такого условия нет, будет действовать правило о «разумном сроке». Им будет считаться время, которое достаточно для того, чтобы дать ответ или же исправить допущенные нарушения.

В некоторых случаях добиться расторжения договора можно, проведя переговоры между сторонами и подписав дополнительное соглашение о прекращении взаимных прав и обязанностей. Хотя это нельзя в полной мере назвать односторонним расторжением, именно этот путь часто оказывается самым быстрым и надёжным для тех, кого больше не устраивают условия по договору.

В том случае, если наём заключался на срок более года, договор согласно ч. 2 ст. 674 ГК РФ должен быть зарегистрирован в ЕГРН в порядке, предусмотренным ч. 2 ст. 51 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». В этом случае соглашение о расторжении будет основанием для того, чтобы зарегистрировать в Росреестре прекращение для обременения жилой недвижимости.

Предлагаем ознакомиться:  Как восстановить птс по договору купли продажи

Акт приёма-передачи

Если достигнуто соглашение о досрочном прекращении договора либо одна из сторон имеет право произвести расторжение во внесудебном порядке, должен быть подписан акт приёма-передачи. Этот документ не относится к числу обязательных по гражданскому законодательству, однако он позволяет избежать споров о том, в каком состоянии наниматель (либо арендатор, если речь идёт о договоре аренды) вернул помещение.

В акте приёма-передачи указываются:

  • Наименования сторон (для граждан – полное имя, для организаций – название).
  • Объект, передаваемый по акту.
  • Состояние объекта на момент осмотра.

○ Уведомление о расторжении договора.

Информирование контрагента о намерении прекратить договор является обязательным, независимо от основания такого решения и инициирующей стороны. При этом если соглашение расторгается по обоюдному согласию сторон, данный шаг является только формальностью, которая не имеет существенного влияния на процедуру.

Однако если другая сторона отказывается прекращать правовые отношения, несоблюдение условия уведомления может быть признано нарушением процедуры расторжения и привести к отказу в удовлетворении требования. Поэтому, собираясь направить уведомление о требовании прекратить арендную сделку, нужно помнить, что:

  • Документ должен быть направлен не позднее чем за 30 дней до даты расторжения, а в некоторых случаях, предусмотренных договором – не позднее, чем за 3 месяца.
  • Необходимо наличие доказательств о направлении уведомления, поэтому желательно отправлять его заказным письмом с описью.
  • В документе нужно обязательно отразить основание для расторжения со ссылками на его правомерность (соответствующие статьи ГК или пункты договора).

При направлении иска, следует приложить к нему копию уведомления и почтовый квиток об отправке.

Специализированного помещения

Согласно тексту статьи 100 Жилищного кодекса Российской Федерации, специализированными помещениями являются:

  • Студенческие общежития;
  • Дома соцнаправленности (для инвалидов, ветеранов и т. д.);
  • Служебные квартиры;
  • Помещения для проживания беженцев.

В случае расторжения договора подобного типа необходимо учитывать некоторые его особенности:

  • Срочность соглашения;
  • Отсутствие у жильцов права на заселение третьих лиц, не являющихся их родственниками.

Основаниями для расторжения договора найма специализированных жилых помещений могут быть следующие:

  • Невыполнение временным жильцом условий договорённости;
  • Использование специализированного жилья не по профилю;
  • Коммерческая организация, обладавшая рассматриваемой недвижимостью, признана банкротом;
  • У данного недвижимого имущества сменился официальный владелец.

Расторжение договора найма жилого специализированного помещения производится в стандартном порядке. Решение рассматриваемого вопроса возможно как в порядке мирного соглашения, так и посредством подачи искового заявления в органы судебного производства.

Коммерческого помещения

Коммерческая договорённость представляет собой соглашение, позволяющее нанимателю пользоваться не только жилым фондом государственного или муниципального назначения, но и любой другой предоставляемой в аренду недвижимостью. Подобное соглашение не может составляться между лицами, состоящими в близком родстве.

В случае расторжения договора коммерческого найма жилого помещения, наймодатель выселяет временного жильца без предоставления другой жилплощади. В случае упразднения юридической силы социальной договорённости, муниципалитет обязан предоставить жильцу, подлежащему выселению, в распоряжение другую недвижимость.

В остальном порядок действий и причины рассматриваемого процесса в случае коммерческой недвижимости остаются стандартными.

Подобные сделки и их особенности регламентированы нормами законодательства гражданско-правовой сферы жизнедеятельности. Закон предписывает два вида жилищного найма:

  • наем краткосрочного характера;
  • долгосрочный наем (до пяти лет).

Хозяева объектов недвижимости нечасто «отваживаются» на заключение второго типа договора, так как начиная со второй половины 2014 года, подобное обременение жилплощади должно быть подвержено государственной регистрации.

Кроме того, довольно очевидный факт, что краткосрочный наем более безопасный для владельца жилья, если ему попался недобросовестный наниматель, не выполняющий свои финансовые обязательства.

Как правило, основания прекращения найма прописываются в тексте соглашения. По той причине, что данный документ выступает соглашением взаимного характера, по той же причине лица, заключившие его, должны придерживаться условий такового.

Полезным правилом будет внимательное ознакомление с текстом договора перед подписанием.

Распространенным порядком выступает вариант, при котором обязательным является уведомление инициатором второй стороны договора за 2-4 недели до освобождения жилплощади.

Однако зачастую встречается устное уведомление гражданами друг друга в заблаговременном порядке, дающем возможность для собственника подыскать новых арендаторов, а нанимателям – найти подходящее жилье.

Но заметим, что наибольший уровень надежности присущ письменной фиксации таких важных моментов. Если произойдет конфликт, то потерпевшей стороне проще будет доказывать свою правоту.

Порой сторонами заключается соглашение о расторжении договора как отдельный дополнительный документ, суть которого состоит в уточнении остаточных сумм платежей и временных рамок на выезд.

Если возникли спорные моменты по поводу прекращения частного найма объекта недвижимости, они должны регулироваться нормами российского законодательства.

Если договор не регламентирует условий своего расторжения, то следует ориентироваться на соответствующие нормы гражданского законодательства Российской Федерации, а именно:

  • По согласию лиц, которые проживают с нанимателем, он (наниматель) имеет право расторжения договора своим односторонним решением, осуществив письменное предупреждение в адрес собственника жилья минимум за три месяца;
  • Через суд договоры могут быть расторгнуты, основываясь на инициативе владельца помещения, в таких случаях:
  • наниматель не осуществлял внесение установленной платы за жилье в течение 6 месяцев (при долгосрочном найме);
  • нанимателем не вносилась регулярная плата в оговоренный срок более 2-х раз (при краткосрочном найме);
  • помещение разрушено или испорчено в результате деяний нанимателя;
  • объект используется квартиросъемщиком, выходя за рамки назначения;
  • наниматель неоднократно, систематически нарушает нормы общественного порядка. В данном случае, от владельца помещения должно быть вынесено предупреждение, а уже в случае повторного нарушения его требований, должно последовать обращение в судебные органы;
  • Основываясь на инициативном решении любой стороны, судом рассматриваются заявления относительно прекращения найма, при условии, что объекты недвижимости непригодны для жизни и имеют аварийное состояние.

Смеем заметить, что, к сожалению, механизмы по защите интересов собственников, прописанные законодательством нашего государства, не в силах быстро и с должным эффектом обеспечить разрешение проблем, связанных с недобросовестными жильцами.

Приведем пример: если имущество на объекте было повреждено, то со стороны законодательства прописана обязанность нанимателя на устранение причиненного ущерба в течение 12 месяцев, а для владельца, естественно, лучше получить компенсацию в денежной форме.

Специалисты в области права советуют заключать только максимально детализированные договоры с прописанными в них пунктами относительно состояния и характеристик объекта и находящегося в нем имущества.

Данные меры смогут обезопасить стороны сделки от нежелательных финансовых неприятностей.

Последствия при изменении и расторжении договора найма жилого помещения

После расторжения любого договора наступает ряд юридических последствий, которые необходимо учитывать, для обеих сторон соглашения. Договорённость о расторжении договора найма жилого помещения не является исключением. В результате решения суда в пользу истца:

  • У арендодателя появляется законное основание выселить временного жильца в принудительном порядке с привлечением сотрудников правоохранительных органов;
  • Арендатор лишается прав на дальнейшее проживание в рассматриваемом жилище, и должен покинуть его в оговоренный срок;
  • В случае наличия подобного требования, наниматель обязуется выплатить собственнику недвижимого имущества неустойку, погасить задолженность по арендным и коммунальным выплатам;
  • Судебным решением может быть постановлено возмещение морального и материального ущерба собственника, нанесённого в результате полного или частичного разрушения принадлежавшего ему недвижимого имущества.

Если суд предпочтёт принять сторону ответчика, все судебные издержки возлагаются на истца.

Законодательство гласит, что подобный документ в период своего юридического действия может быть изменен. Могут быть затронуты различные основания, которые спровоцировали на осуществление подобных мероприятий. Последствия его могут быть различные. Начиная от изменения арендной платы как в положительную, так и отрицательную сторону и заканчивая полным прекращением соглашения в добровольном или принудительном порядке.

Загрузка ...
Adblock detector